Ratgeber Immobilienverkauf: Unterlagen, Kosten, Steuern

Unterlagen-Checkliste

Vollständige Unterlagen sind der unterschätzte Hebel für einen guten Preis. Käufer und Banken fragen danach, und jede Lücke kostet Zeit und Vertrauen. Wählen Sie Ihre Objektart, haken Sie ab, was Sie schon haben, und drucken Sie die Liste bei Bedarf aus.

Fehlt etwas? Mit Ihrer Vollmacht beschaffe ich Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft und die Unterlagen der Hausverwaltung für Sie.

Kosten beim Verkauf

Für Verkäufer fallen im Vergleich zum Käufer wenige Kosten an. Die wichtigsten Posten:

Posten	Wer zahlt üblicherweise	Hinweis
Maklerprovision	Verkäufer und Käufer je zur Hälfte	Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatkäufer vorgeschrieben, § 656c BGB
Löschung der Grundschuld	Verkäufer	Notar- und Grundbuchkosten, meist überschaubar
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	Nur bei vorzeitiger Ablösung eines laufenden Darlehens, Höhe nennt Ihre Bank
Energieausweis	Verkäufer	Pflicht, sofern keine Ausnahme greift
Grunderwerbsteuer	Käufer	6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen
Notar und Grundbuch	Käufer	Erfahrungsgemäß rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises

Was am Ende auf Ihrem Konto ankommt, können Sie mit dem Erlösrechner überschlagen.

Steuern und Spekulationsfrist

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist nach § 23 des Einkommensteuergesetzes steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Unabhängig davon bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.

Wer innerhalb der Frist eine vermietete Immobilie verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz. Bei geerbten Immobilien läuft die Frist des Erblassers weiter. Lassen Sie sich vor dem Verkauf beraten, gerade wenn es knapp ist: Manchmal lohnt es sich, wenige Monate zu warten.

Energieausweis

Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Verkäufer und Vermieter, Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Wichtige Kennwerte wie Energiebedarf oder Energieverbrauch, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse gehören bereits in die Immobilienanzeige. Nach Vertragsschluss erhält der Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie.

Es gibt zwei Varianten: den Verbrauchsausweis, der auf den tatsächlichen Verbräuchen der letzten Jahre beruht, und den Bedarfsausweis, der aus der Bausubstanz berechnet wird. Welcher bei Ihnen zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr und Anzahl der Wohnungen ab. Ein Energieberater aus meinem Netzwerk erstellt ihn bei Bedarf.

Geerbte Immobilie verkaufen

Bevor verkauft werden kann, müssen die Erben nachweisen, dass sie Erben sind, in der Regel mit Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Danach wird das Grundbuch berichtigt. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei.

Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Gerade wenn Geschwister unterschiedliche Vorstellungen haben, hilft eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung, die alle gleichermaßen informiert.

Vermietet verkaufen

Ein bestehender Mietvertrag geht beim Verkauf mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, kurz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Für Kapitalanleger ist eine solide vermietete Immobilie oft attraktiv, Selbstnutzer schreckt sie eher ab. Entscheidend sind vollständige Mietunterlagen, eine nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung und eine faire Abstimmung der Besichtigungstermine mit Ihren Mietern.

Wie der Wert entsteht

Je nach Objekt stehen das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren im Vordergrund. Ausgangspunkt sind oft die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die Sie für ganz NRW kostenlos im Portal BORIS.NRW abrufen können. Wie ich daraus eine Einschätzung für Ihre Immobilie mache, steht auf der Seite Immobilienbewertung.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Immer Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung. Bei Häusern zusätzlich Flurkarte, Baugenehmigung und Baulastenauskunft, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Die interaktive Checkliste auf dieser Seite zeigt die Liste passend zu Ihrer Objektart.

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). In allen anderen Fällen sollten Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung sprechen.

Wer zahlt Grunderwerbsteuer und Notar?

In der Praxis trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, sowie die Kosten für Notar und Grundbuch. Der Verkäufer trägt in der Regel die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden.

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja, in den allermeisten Fällen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, wichtige Kennwerte gehören schon in die Anzeige, und nach dem Verkauf erhält der Käufer eine Kopie. Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmäler.

Was gilt, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?

Sie müssen zunächst nachweisen, dass Sie Erbe sind, meist mit Erbschein oder notariellem Testament und Eröffnungsprotokoll. Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen. Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Die Informationen auf dieser Seite sind sorgfältig zusammengestellt, ersetzen aber keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.

Ratgeber für Eigentümer. Was Sie vor dem Verkauf wissen sollten.